А.Михальченков: "Чтобы быть услышанными, предприниматели должны консолидировать свое мнение и выступать с общими проблемами"

—Алексей Иванович, в прошлом году из-за переоценки кадастровой стоимости городской земли резко выросли аренда и земельные платежи. Зеленоградские предприниматели рост стоимости земли ощутили особенно остро. Как власти Зеленоградского округа регулируют этот вопрос? 

— Эта проблема действительно есть, и она остается. Вообще-то в компетенцию органов исполнительной власти, в частности, префектуры, не входит согласование, расчет и взаимодействие с предпринимателями в части аренды нежилых помещений и земельных участков. Но в ряде случаев мы все же стараемся встать на сторону предпринимателей, если видим, что арендные и особенно земельные платежи вдруг возросли в разы и добиваемся того, чтобы арендная плата была поменьше. В качестве примера могу привести ТРЦ «Иридиум», который мы поддержали, когда он инициативно вышел с вопросом уменьшения стоимости арендных платежей. В Москве в Департаменте государственного имущества существует межведомственная комиссия, там рассматривают такие вопросы, считают цифры, и если цифры действительно ошибочны, а такое тоже бывает, производят перерасчет. В «Иридиуме» стоимость аренды была уменьшена на 30%. Это весьма приличные деньги с учетом большого предприятия. 

Активную позицию в этом вопросе занимают наши бизнесмены. Если говорить об аренде нежилых помещений, то здесь для предпринимателей все же имеются некоторые льготы. Их предоставляют предприятиям определенного вида деятельности: это здравоохранение и образование, торговля при условии получения статуса социального магазина, соцпитание при условии прохождения аккредитации, бытовое обслуживание, физкультура и спорт, культура, производство, ремесленная деятельность. Для всех этих видов бизнеса установлена минимальная арендная ставка. На сегодняшний день она составляет 3500 руб./кв. метр в год (плюс НДС сверху). В остальных случаях рассчитывается рыночная стоимость ставки, и она зачастую в разы больше, чем минимальная. Когда есть явные перекосы, мы оказываем поддержку предпринимателям в их ходатайстве в Департамент государственного имущества с тем, чтобы сделать пересчет. Иногда предприниматели обращаются в суды, это нормальный технический инструмент, и если имеется неверный расчет аренды, то судебное решение все приводит в норму. Такие факты есть. Например, устанавливается кадастровая стоимость на большой участок земли. При этом, одна часть участка, условно говоря, расположена в центре ГУМа, а другая часть — совсем в другом месте, где и народу-то не бывает, и соответственно, бизнес не идет. А кадастровая стоимость земли и там и там одинаковая. Как быть? В этом случае, как правило, судебные решения выправляют ситуацию и устанавливают реальную рыночную цену земли, и она намного ниже той, которая иногда ошибочно установлена. Это сложная работа, и, понятно, что она ведется в основном предпринимателями. Мы в рамках своих возможностей пытаемся им помочь. 

— Скажите, а добросовестные предприниматели могут рассчитывать на автоматическую пролонгацию договоров аренды? 

— Такая практика существует. Арендатору, который долгое время арендует какие-то площади, договора лонгируют. Сейчас автоматически пролонгировали договоры до 2015-2017 гг. Каждый раз Департамент государственного имущества при прохождении какого-то времени принимает решение, что договоры, заключенные с такого-то по такой-то период, автоматически продлеваются на период такой-то. Кстати, сейчас в Москве в аренду площади практически не сдаются, в основном, их продают. Раньше, при строительстве дома, нежилые помещения на первых этажах обычно сдавались в аренду. Сейчас ситуация изменилась. Скажу для примера, что в 2013 году у нас всего одно нежилое помещение было сдано в аренду, остальные ушли на продажу по различной стоимости. Назову несколько цифр. Условно, в новостройке 20-го микрорайона нежилое помещение на 1-м этаже с отдельным входом на старте аукциона стоит приблизительно 78-80 тыс.руб. за 1 кв. метр. Финиш аукциона бывает разный, по практике — где-то 110-120 тыс.руб. за кв. метр. То есть, за эти деньги предприниматель выкупает в собственность помещение и делает там то, что считает нужным в соответствии с целевым назначением, которое определено в условиях выкупа. Почему это пользуется популярностью? Когда ты в собственность выкупил помещение, то не зависишь ни от каких аренд. 

— Однако предприниматели говорят, что те помещения, которые раньше арендовались, очень трудно выкупить. Слишком много различных проволочек, тонкостей, иногда даже кажется, что выкуп вообще невозможен. От чего это происходит? 

 — Во всяком случае не от того, что Департамент имущества, который является владельцем этих помещений, каким-то образом тормозит их продажу. Москва сама выступает инициатором этого процесса и заинтересована продать в собственность помещения тем, кто их арендует. Но процесс продажи, как правило, связан с подготовкой целой кучи бумаг. Сам предприниматель готовит известный комплект документов, он не слишком сложный. Но есть ряд документов, которые подготавливает Департамент имущества, в их числе - кадастровые справки, документы, подтверждающие право собственности Москвы на эту площадь. Некоторых документов раньше просто не было, их нужно где-то получать, оформлять, чтобы договор купли-продажи прошел правильно и по закону. Поэтому процесс и затягивается и люди по году, а то и больше ждут, пока все бумаги будут изготовлены. Об этой проблеме недавно говорил Владимир Владимирович Ефимов, руководитель Департамента государственного имущества Москвы. Он признал, что процедура затянута, так как приходится работать с рядом федеральных структур, которые готовят все эти документы. Мы также знаем эти болевые точки и по мере возможности их устраняем. Сейчас Москва дает рассрочку платежа на срок до трех лет, это очень удобно. И предпринимателям, которые имеют арендованные помещения, я бы порекомендовал набраться терпения и добиваться оформления необходимых документов, потому что в конечном счете у них будет в собственности помещение, а значит, и работать им будет намного спокойнее. 

— Алексей Иванович, сейчас предприниматели, которые работает по упрощенной системе налогообложения, не платят налог на имущество. Но со следующего года уже могут ввести этот налог, и это может серьезно сказаться на их бизнесе. Как быть в такой ситуации? 

— Действительно, налог на имущество — это достаточно большая составляющая бюджета Москвы. Зеленоградские организации платят налог в размере 54 млн. рублей. Налог на имущество физических лиц намного меньше, всего 8 млн. рублей... Кто устанавливает налог на имущество? Московская городская Дума. И если он действительно будет запредельный, будет мешать бизнесу, то бизнес должен через депутатов выходить с законодательной инициативой об изменении налога на имущество. Должен быть налажен нормальный диалог власти и бизнеса, а это, к сожалению, происходит не всегда. И не потому, что власть глухая, хотя, грехи есть, не без этого, но, в основном из-за того, что нет нормального консолидированного мнения от предпринимателей. Каждый сам по себе: моя хата с краю, ничего не знаю. А если бы предприниматели объединились и выступали с консолидированными, общими проблемами, а не по отдельности, со своими личными, то тогда их голоса были бы услышаны и в Мосгордуме, и в Совете Федерации. Я думаю, от этого выиграла бы не только бизнес среда, но и все общество в целом. 

Подготовила Т.Доценко, корреспондент "Зеленоград сегодня"